افشاگری درباره ی پشت پرده جهش عجیب قیمت مسکن

افشاگری درباره ی پشت پرده جهش عجیب قیمت مسکن به گزارش نیو باکس، بازار مسکن ایران بعد از پایان جنگ 40 روزه برعکس انتظار خیلی از فعالین اقتصادی وارد فاز افزایش قیمت شد؛ رشدی که نه با رونق معاملات همراه بود و نه قدرت خرید خانوارها را تقویت کرد. بررسی روند بازار نشان میدهد افزایش قیمت در وضعیت رکود، بیشتر از آن که ناشی از تقاضای مصرفی باشد، حاصل انباشت تورم، ورود سرمایه های سرگردان، بالارفتن هزینه ساخت و تداوم بنگاه داری بانک هاست.


به گزارش نیو باکس به نقل از خبر آنلاین، کارشناسان اعتقاد دارند تا آن زمان که شبکه بانکی مالک بخش قابل توجهی از املاک کشور باشد، هر متر افزایش قیمت مسکن به معنای رشد ارزش دارایی بانکها خواهد بود و این موضوع انگیزه خروج آنها از بازار ملک را می کاهد.

جهش قیمت بعد از جنگ

برنا نوشت: بازار مسکن در حالی روزهای کم رمقی را پشت سر می گذارد که بر خلاف تصور عمومی، افزایش قیمت واحدهای مسکونی نه در ایام جنگ بلکه بعد از برگشت ثبات نسبی به اقتصاد شروع شد. خیلی از فایل های فروش با قیمت های بالاتر عرضه شدند، اما تعداد معاملات رشد محسوسی نداشت و بازار همچنان در رکود باقی ماند.
کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند این رفتار بارها در اقتصاد ایران تکرار شده است. در دوره های نااطمینانی، خریداران و فروشندگان منتظر روشن شدن شرایط می مانند، اما با کاهش ریسک های سیاسی، بازار تلاش می کند عقب ماندگی خود نسبت به سایر بازارهای دارایی را جبران کند. همین اتفاق بعد از پایان جنگ نیز رخ داد و قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان ها در خیلی از مناطق افزوده شد.
طبق برآوردهای فعالین بازار، هزینه ساخت مسکن طی پنج سال قبل بیشتر از شش برابر شده است. قیمت فولاد، سیمان، تأسیسات ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه حمل و نقل همگی رشد قابل توجهی داشته اند و همین مسئله فشار صعودی بر قیمت تمام شده مسکن وارد کرده است.

چرا مسکن پس از جنگ گران شد

بررسی آمارهای بین المللی نشان میدهد شکاف بازار مسکن ایران با خیلی از کشورهای جهان به صورت محسوسی افزایش پیدا کرده است. در حالیکه نسبت قیمت یک واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار در آلمان بین ۷ تا ۹ سال، فرانسه حدود ۸ سال، ژاپن ۸ سال، کانادا ۹ تا ۱۰ سال، کره جنوبی حدود ۱۰ سال، استرالیا ۱۰ تا ۱۲ سال و حتی در شهر های گران قیمتی مانند لندن و نیویورک بین ۱۲ تا ۱۵ سال برآورد می شود، این شاخص در تهران از ۲۰ تا ۲۵ سال نیز عبور کرده است. همینطور سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار در کشورهای عضو OECD بطور میانگین ۲۲ تا ۲۸ درصد است، در آلمان ۲۵ درصد، فرانسه ۲۷ درصد، ژاپن ۲۴ درصد و کره جنوبی ۲۸ درصد است، اما در ایران این سهم بطور میانگین بیشتر از ۴۲ درصد و در تهران به ۵۵ تا ۷۰ درصد می رسد. از طرف دیگر، متوسط نرخ وام مسکن در خیلی از کشورهای توسعه یافته بین ۶۰ تا ۹۰ درصد ارزش ملک را پوشش می دهد و دوره بازپرداخت آن ۲۰ تا ۳۰ سال است، اما در ایران سهم وام خرید مسکن در خیلی از شهرها به کمتر از ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت یک واحد متوسط رسیده است. کارشناسان اعتقاد دارند همین فاصله آماری نشان میدهد مشکل اصلی بازار مسکن ایران تنها رشد قیمت نیست، بلکه کاهش شدید قدرت خرید، کمبود تسهیلات مؤثر و حضور گسترده سرمایه گذاران و بانکها در بازار املاک است که سبب شده افزایش قیمت مسکن بیشتر از آنکه به سود خانوارها باشد، ارزش دارایی مالکان بزرگ و نهادهای مالی را افزایش دهد.
اقتصاددانان اعتقاد دارند افزایش قیمت مسکن بعد از جنگ تنها یک علت ندارد و مجموعه ای از عوامل هم زمان بر بازار اثر گذاشته اند.
اولین عامل، عقب ماندگی بازار مسکن از بازارهای موازی بود. در حالیکه ارز، طلا و خودرو طی ماه های گذشته رشدهای متوالی را تجربه کردند، بازار ملک به علت نقدشوندگی پایین تر واکنش کندتری نشان داد. بعد از برگشت آرامش نسبی، سرمایه گذاران قسمتی از سرمایه خویش را باردیگر به بازار مسکن منتقل کردند.
عامل دوم، بالارفتن هزینه تولید است. صنعت ساختمان وابستگی بالایی به فولاد، سیمان، شیشه، آلومینیوم، پتروشیمی و تجهیزات تأسیساتی دارد و هرگونه بالارفتن هزینه در این بخش ها مستقیماً قیمت ساخت را بالا می برد.
عامل سوم نیز انتظارات تورمی است. تجربه سالهای قبل نشان داده خیلی از مالکان، قیمت ملک را برمبنای تورم آینده تعیین می کنند نه شرایط فعلی بازار؛ موضوعی که سبب شده حتی در وضعیت رکود نیز قیمت های پیشنهادی کاهش محسوسی نداشته باشد.

بانک ها چه طور از گرانی مسکن سود می برند؟

کارشناسان بازار مسکن اعتقاد دارند یکی از مهم ترین مشکلات ساختاری این بازار، تداوم بنگاه داری بانک هاست. طی سالهای قبل قسمتی از منابع شبکه بانکی بجای پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن، صرف خرید زمین، پروژه های ساختمانی و تملک واحدهای مسکونی شده است.
در چنین شرایطی هر افزایش قیمت در بازار ملک، ارزش دارایی های بانکها را نیز بالا می برد. برای مثال اگر بانکی مالک دو هزار واحد مسکونی باشد و متوسط قیمت هر متر مربع تنها پنج میلیون تومان افزایش پیدا کند، ارزش دارایی های آن بانک هزاران میلیارد تومان بیشتر خواهد شد؛ سودی که بدون تولید یا سرمایه گذاری جدید به دست می آید.
اقتصاددانان می گویند همین مسئله موجب می شود انگیزه بانکها برای فروش املاک اضافه کاهش پیدا کند و منابعی که می توانست به صورت تسهیلات در اختیار تولیدکنندگان و خریداران واقعی قرار گیرد، همچنان در بازار املاک باقی بماند.

مقایسه ایران با جهان، بانکها در کدام کشورها از مسکن سود می برند؟

بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد رابطه بانکها با بازار مسکن در اکثر اقتصادهای توسعه یافته با ایران تفاوت اساسی دارد. در خیلی از کشورها بانکها تنها وظیفه تامین مالی ساخت وساز و پرداخت وام خرید مسکن را بر عهده دارند و اجازه انباشت گسترده املاک و بنگاه داری را ندارند، اما در ایران بخش قابل توجهی از دارایی بانکها به املاک، پروژه های ساختمانی و شرکتهای وابسته اختصاص یافته است.
برپایه گزارشهای بین المللی، سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی در کشورهای توسعه یافته بین ۵ تا ۸ درصد است اما سهم کارهای وابسته به املاک و مستغلات در اقتصاد ایران به حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد برآورد می شود؛ رقمی که نشان میدهد سرمایه بجای ورود به تولید، بیشتر به سوی دارایی های غیرمولد حرکت کرده است.
از طرف دیگر، نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار که یکی از مهم ترین فاکتورهای توان خرید است، در ایران به یکی از بالاترین ارقام جهان رسیده است. این شاخص در آلمان بین ۷ تا ۹ سال، در فرانسه حدود ۸ سال، در کانادا ۹ تا ۱۰ سال، در استرالیا ۱۰ تا ۱۲ سال، در ژاپن حدود ۸ سال و در کره جنوبی حدود ۱۰ سال برآورد می شود. اما در ایران این نسبت در خیلی از کلان شهرها به بیشتر از ۲۰ تا ۲۵ سال درآمد یک خانوار رسیده و در بعضی منطقه های تهران حتی از این میزان نیز فراتر رفته است.
شاخص دیگری که تفاوت ایران با سایر کشورها را نشان می دهد، سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار است. این سهم در آلمان حدود ۲۵ درصد، در فرانسه ۲۷ درصد، در هلند ۲۳ درصد، در سوئد ۲۶ درصد، در ژاپن ۲۴ درصد و در کره جنوبی نزدیک به ۲۸ درصد است. در حالیکه در ایران این نسبت بطور میانگین بیشتر از ۴۲ درصد و در تهران بین ۵۵ تا ۷۰ درصد برآورد می شود؛ یعنی خیلی از خانوارها بیشتر از نیمی از درآمد خویش را صرف اجاره یا خرید مسکن می کنند.

شکاف عمیق میان درآمد و قیمت مسکن

بررسی آمارها نشان میدهد قیمت مسکن در خیلی از شهر های ایران ظرف یک دهه گذشته چندین برابر شده است، در حالیکه رشد درآمد خانوارها با این سرعت همراه نبوده است.
برآوردهای کارشناسی نشان میدهد سهم هزینه مسکن از سبد خانوار شهری در ایران به بیشتر از ۴۰ درصد رسیده و در کلان شهرها حتی از ۵۰ درصد نیز عبور کرده است. این در شرایطی است که میانگین این شاخص در خیلی از کشورهای اروپائی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد است.
همینطور نسبت قیمت یک واحد مسکونی متوسط به درآمد سالانه خانوار در ایران به یکی از بالاترین سطوح منطقه رسیده است؛ موضوعی که خانه دار شدن را برای بخش بزرگی از خانوارها به رؤیایی دوردست تبدیل نموده است.

کارشناسان چه می گویند؟

کارشناسان مسکن تاکید می کنند افزایش قیمت اخیر بیشتر از آنکه نشانه رونق بازار باشد، نتیجه تورم انباشته و کاهش ارزش پول ملی است. آنها اعتقاد دارند تا آن زمان که نرخ تورم مهار نشود، عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، بانکها از بنگاه داری خارج نشوند و تسهیلات خرید متناسب با قیمت واقعی مسکن نباشد، رکود تورمی این بازار ادامه می یابد.
به عقیده اقتصاددانان، اصلاح نظام بانکی، اجرای کامل قوانین مربوط به فروش املاک اضافه بانک ها، هدایت منابع مالی به ساخت وساز، افزایش تولید سالانه مسکن و تقویت قدرت خرید خانوارها می تواند مسیر بازار را تغییر دهد. در غیر این صورت، هر موج جدید تورمی بار دیگر ارزش دارایی مالکان بزرگ همچون بانکها را افزایش خواهد داد، در حالیکه خانوارهای مصرفی بیشتر از گذشته از بازار خرید مسکن فاصله می گیرند.
به اجمال، در صورتی که نسبت قیمت یک واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار در آلمان بین ۷ تا ۹ سال، فرانسه حدود ۸ سال، ژاپن ۸ سال، کانادا ۹ تا ۱۰ سال، کره جنوبی حدود ۱۰ سال، استرالیا ۱۰ تا ۱۲ سال و حتی در شهر های گران قیمتی مانند لندن و نیویورک بین ۱۲ تا ۱۵ سال برآورد می شود، این شاخص در تهران از ۲۰ تا ۲۵ سال هم عبور کرده است. این شاخص در آلمان بین ۷ تا ۹ سال، در فرانسه حدود ۸ سال، در کانادا ۹ تا ۱۰ سال، در استرالیا ۱۰ تا ۱۲ سال، در ژاپن حدود ۸ سال و در کره جنوبی حدود ۱۰ سال برآورد می شود. این سهم در آلمان حدود ۲۵ درصد، در فرانسه ۲۷ درصد، در هلند ۲۳ درصد، در سوئد ۲۶ درصد، در ژاپن ۲۴ درصد و در کره جنوبی نزدیک به ۲۸ درصد است.
1405/05/02
13:24:44
5.0 / 5
5
تگهای خبر: اجرا , اقتصاد , بازار , بانك
این مطلب نیوباکس را پسندیدید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۱ بعلاوه ۵
نیو باکس
جدیدترین ها

نیو باکس بسته بندی
newbox.ir - تمامی حقوق نیو باكس محفوظ است (2017تا2026)

نیو باكس

بسته بندی و جعبه
نیوباکس، مرجع جامع صنعت بسته‌بندی! با نیوباکس، در دنیای بسته‌بندی به‌روز باشید